Rahastokatsaus: Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistö

Tämä julkaisu on osa Titanium Rahastoyhtiö Oy:n markkinointiviestintää

Rahastokatsaus

Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistön vuosi 2023 oli markkinaympäristöstä huolimatta hyvä. Rahaston tuotto vuonna 2023 oli 4,11 %, joka on rahaston 6–7 %:n pitkän aikavälin vuosituottotavoitetta matalampi, mutta oli kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen parhaimmistoa. Rahasto sijoitti vuoden aikana kahteen hoivakiinteistökohteeseen sekä aloitti yhden jo aiemmin omistetun kohteen laajennustyöt. Lisäksi rahasto myi 11 päiväkotikiinteistöä, ja kauppa toteutui 31.1.2024. Rahaston osuudenomistajien määrä kasvoi vuoden aikana ja oli vuoden lopussa 4653.

Titanium Hoivakiinteistön vuoden 2024 vuokrankorotukset astuivat voimaan vuodenvaihteessa. Vuokrankorotusten määrä oli koko salkun tasolla noin 4,7 % perustuen vuokrasopimusten mukaisiin vuokrankorotuksiin, jotka ovat sidottu elinkustannusindeksin tai vastaavan indeksin nousuun. Vuodenvaihteessa 2022/2023 vuokrat nousivat yli 8 %. Rahaston omistamien kohteiden nettotuottovaade nousi vuodenvaihteessa 2023/2024 tasolle 5,90 %. Noussut korkotaso on nostanut ammattimaisten sijoittajien kiinteistöille asettamia tuottovaateita, mikä on nostanut myös rahaston tuottovaadetta. Vuokrien nousu kuitenkin kompensoi kiinteistöjen tuottovaateiden vaikutuksen kiinteistöjen markkina-arvoihin. Alimmillaan vuonna 2022 rahaston omistamien kohteiden nettotuottovaade oli 5,34 %.

Pitkillä vuokrasopimuksilla vuokratut hoivakiinteistöt olivat yksi vahvimmista kiinteistöluokista vuoden 2023 aikana, koska niiden vuokrakassavirrat ja käyttöasteet säilyivät vahvoina ja ennustettavina tuleville vuosille. Lisäksi kohteiden käyttäjäkysyntä säilyi vahvana ja väestön ikääntymisen myötä tarve kohteille tulee edelleen kasvamaan. Titaniumin salkunhoito on analysoinut hoivakiinteistömarkkinoilla toimivien rahastojen ja kiinteistösijoitusyhtiöiden julkistamat tuottovaateet, ja niiden perusteella Titanium Hoivakiinteistön tuottovaateet ovat linjassa muiden toimijoiden kanssa.

Panostus tyytyväisyyteen näkyy nyt hoivaoperaattoreiden tuloksissa

Hoivaoperaattorit, kuten Attendo ja Mehiläinen, ovat raportoineet kasvaneesta liikevaihdosta ja parantuneista kannattavuusluvuista. Vuoden 2023 aikana uudelleenneuvotellut sopimukset hyvinvointialueiden kanssa ovat parantaneet operaattoreiden tuloksia, minkä myötä ne ovat aktivoituneet perustamaan uusia hoivakoteja. Hoivaoperaattorit ovat myös panostaneet viime vuosina paljon sekä asiakastyytyväisyyden että henkilökunnan tyytyväisyyden parantamiseen. Nyt operaattorit ovat raportoineet selkeästi parantuneista tuloksista myös tällä saralla.

Markkinaympäristön odotetaan kirkastuvan

Hoivakiinteistömarkkinassa tarjolla olevien uudishankkeiden määrä kasvoi selkeästi kesän 2023 jälkeen. Hankkeiden käynnistyminen on ollut kuitenkin melko vähäistä, koska hankkeiden osapuolia tyydyttävää talousyhtälöä ei ole saatu kaikilta osin toimimaan. Odotamme, että talousyhtälö löytää kuluvan vuoden aikana tasapainoin ja uudishankkeita lähtee rakenteille. Kiinteistösijoittajien kannalta nousseet vuokrat ja tuottovaateet yhdessä laskevien korkojen kanssa tekevät hankkeista taas kiinnostavia. Lisäksi rakennuskustannusten nousu on todennäköisesti takanapäin ja odotamme, että kilpailu hoivarakennusurakoista kiristyy johtuen erityisesti vähäisen asuntorakentamisen puolelta vapautuneista resursseista.

Kustannussäästöjä ja tehokkuutta hoivapalvelujen ulkoistamisella

Hyvinvointialueet painivat taloushaasteiden kanssa. Hyvinvointialueiden alijäämä vuodelta 2023 on osoittautumassa aikaisemmin laskettua suuremmaksi ollen noin 1,35 miljardia euroa¹. Hyvinvointialueilla on vuoden 2026 loppuun asti aikaa kääntää taloutensa positiiviseksi tai niitä voi uhata lakkauttaminen tai liittäminen toiseen hyvinvointialueeseen. Samaan aikaan hyvinvointialueilla on merkittäviä investointitarpeita myös kiinteistöihin. Olemme tunnistaneet hyvinvointialueiden investointisuunnitelmista yli 1,5 miljardin euron kiinteistöinvestoinnit pelkästään seuraavalle viidelle vuodelle.

Uskomme, että yksityinen sektori voi tarjota nopealla aikataululla erityisesti ikääntyneiden palveluasumisen osalta hyvinvointialueille merkittäviä kustannussäästöjä verrattuna alueen omaan palvelutuotantoon ja omaan taseeseen rakennettavissa kiinteistöissä. Ulkoistamalla hoivapalvelutuotanto ja toteuttamalla hoivakoti vuokramallilla saavutetaan säästöjä sekä palvelun tuottamisessa että kiinteistöjen rakennuttamisessa. Julkisen sektorin tuottaman ikäihmisten hoivapalvelun kustannus oli vuonna 2022 kolmanneksen kalliimpaa kuin yksityisesti tuotetun palvelun². Titaniumin teettämän tutkimuksen mukaan Titanium Hoivakiinteistön toteuttamien hoivakiinteistöjen rakennuskustannus oli n. 35 % edullisempi per asiakaspaikka verrattuna julkisella puolella toteutettuihin vastaavanlaisiin kohteisiin³. Lisäksi hoivakotien toteuttaminen yksityisten toimijoiden välillä on huomattavasti nopeampaa. Hyvinvointialueet joutuvat noudattamaan omissa rakennushankkeissaan julkista hankintalakia, mikä hidastaa hankkeiden läpimenoaikoja ja nostaa niiden kustannuksia.

Rahaston näkymät kuluvalle vuodelle ovat suotuisat

Titanium Hoivakiinteistö pääsi aloittamaan vuoden 2024 hyvästä asemasta. Rahaston olemassa oleva kohdekanta, pitkät vuokrasopimukset ja matala lainoitusaste luovat vakaan pohjan rahaston kehitykselle. Odotamme korkojen laskun vaikuttavan positiivisesti kiinteistömarkkinoihin ja transaktioiden määrään. Vieraan pääoman kustannusten laskeminen piristää myös uudishankkeiden rakentamista. Rahaston tavoitteena on jatkaa aktiivista varainkeruuta sijoittajilta, uusien kohteiden rakennuttamista ja hankkimista sekä olemassa olevan kiinteistösalkun kehittämistä.

Lähteet
1. HS. 13.2.2024. Hyvinvointialueiden tappiot ovat vielä pahemmat kuin aiemmin arvioidut.
2. Hali ry. 13.12.2023. Ikäihmisten hoiva julkisella puolella yli kolmanneksen kalliimpaa.
3. A-insinöörit. 13.5.2022. Tutkimushanke. Hoivakiinteistöjen vertailu yksityinen vs. julkinen.

Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistö sijoittaa kotimaisiin hoiva- ja hyvinvointikiinteistöihin, joissa hyvinvointialueet ja yksityiset hoivaoperaattorit tarjoavat lakisääteisiä hoivapalveluita. Rahasto sekä rakennuttaa uusia että ostaa olemassa olevia kohteita maantieteellinen hajautus huomioiden.

Titanium Hoivakiinteistön sijoituskohteita ovat ikääntyneiden hoivakodit, erityisryhmien palvelutalot, terveysasemat, päiväkodit sekä sosiaali- ja nuorisotoimeen liittyvät kiinteistöt. Rahaston hankkimat kiinteistöt ovat uusia, uudehkoja tai modernisoituja ja jokaiseen suoritetaan hankinnan yhteydessä rakennustekninen kuntokartoitus sekä KHK-arvonmääritys. Hankinnan jälkeen arvonmääritys tehdään kerran kuukaudessa arvonlaskentaa varten. Rahaston pitkän aikavälin tuottotavoite on 6–7 % vuodessa.

Titanium Hoivakiinteistö omistaa tällä hetkellä 143 kohdetta. Vuokrasopimusten keskimaturiteetti on 11,4 vuotta ja käyttöaste 99,3 %. Vuokralaisten liiketoiminnan kassavirta perustuu pitkälti julkisen puolen kanssa tehtyihin ostosopimuksiin. Rahasto käyttää vierasta pääomaa ja suurin osa sen lainoista on korkosuojattu. Rahaston käyttämä velan määrä on tällä hetkellä alle 30 %.

Riskit

Kuten mihin tahansa sijoittaessa, myös Titaniumin kiinteistörahastoihin sijoittaessa on otettava huomioon epävarmuustekijät ja riskit. Suositeltu sijoitusaika Titaniumin kiinteistörahastoihin on vähintään viisi vuotta. Kiinteistörahastoihin liittyy muun muassa kohderiski, joka viittaa tilanteeseen, jossa kiinteistökohteen ominaisuuksien heikkeneminen johtaa omaisuuden arvon alenemiseen. Markkinariskit kiinteistösijoittamisessa toisaalta juontuvat kiinteistöjen arvonkehityksestä, sijoittajien tuotto-odotuksista sekä kiinteistöjen asemasta suhteessa muihin sijoituskohteisiin. Kiinteistörahastoihin liittyy myös likviditeettiriski eli riski siitä, että sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Kiinteistöjen tai kiinteistöarvopapereiden myyminen voi toisinaan edellyttää pitkääkin realisointiaikaa. Riskit ja niiden hallintakeinot ovat kuvattuina tarkemmin rahastojen rahastoesitteissä, ja suosittelemme tutustumaan niihin huolellisesti

Ole meihin yhteydessä

Asiantuntijamme keskustelevat mielellään kanssanne ja palvelevat arkisin klo 9-16.30 puhelimitse numerossa (09) 8866 4000 ja sähköpostitse osoitteessa info@titanium.fi. Voit myös olla yhteydessä suoraan omaan yhteyshenkilöösi.

Tämä julkaisu on osa Titanium Rahastoyhtiö Oy:n markkinointiviestintää. Tämä viesti ei ole kehotus ostaa, myydä tai vaihtaa rahasto-osuuksia. Pääomaan kohdistuu riski. Sijoitusten ja niistä saatujen tulojen arvo voi joko laskea tai nousta, eikä niitä voi taata. Ennen lopullisen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua rahaston lakisääteisiin ja sääntömääräisiin asiakirjoihin, kuten sääntöihin, rahastoesitteeseen ja avaintietoasiakirjaan. Materiaali on saatavissa Titanium-konsernista tai yhtiön kotisivuilta.

Takaisin